Quadrilocali a Bologna - Guida all'acquisto di un quadrilocale

Studio Immobiliare Dott.ssa Elena Maini - Vendita Appartamenti a Bologna

 

Perchè scegliere un quadrilocale a Bologna

Cliente/Utente

L'acquisto di un quadrilocale a Bologna si rivolge generalmente alla persona e/o famiglia che sta cercando l'abitazione definitiva o comunque che intende abitare per un lungo periodo in questo immobile. La scelta del quadrilocale (e quindi l'acquisto o la vendita) richiede dei tempi più lunghi rispetto ad altre tipologie di immobili ed il motivo è facilmente intuibile in quanto l'acquisto di una casa che diverrà la propria abitazione fa si che l'acquirente sia molto selettivo e quindi, prima di decidere, dovrà vedere diversi immobili della stessa tipologia (a Bologna ci sono tantissime offerte di quadrilocali in vendita) per avere un maggior termine di paragone e per essere proprio sicuro di aver fatto la scelta giusta ed una volta individuato il quadrilocale "giusto" tornerà a rivederlo più di una volta per verificarne l'esatte misure e per le valutazioni finali.

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Composizione

Il quadrilocale è composto da 4 ambienti che possono essere o cucina (in alternativa tinello e cucinotto) e 3 camere o soggiorno, cucina abitabile, 2 camere. Completano la proprietà 1 o 2 bagni. I quadrilocali hanno una metratura che va dai 90 mq ai 120 mq.

 

Valore aggiunto per il quadrilocale

Il valore aggiunto per i quadrilocali a Bologna è la presenza di almeno un balcone, del posto auto/garage, del secondo bagno. Anche la presenza di una cantina diventa quasi essenziale. Per la scelta del quadrilocale è sempre importante l'ascensore proprio perchè i quadrilocali si rivolgono a questo target di clientela che dovendo fare un acquisto definitivo o quasi ha la neccessità di doter usufruire dell'ascensore (vuoi per l'età o per passeggini/borse spesa). Molto importante ricordare (come già avevo anticipato per il trilocale) che a Bologna, generalmente, la presenza dell'ascensore implica un riscaldamento centralizzato.

   

Stabile

In generale un quadrilocale a Bologna se ha il riscaldamento autonomo si troverà in una piccola palazzina costruita a ridosso degli anni '50/'60 (quelle che vengono definite in gerco palazzine tipiche bolognesi) quasi sempre senza ascensore. Se invece il palazzo è un condominio con portineria (ad oggi la figura della portinaia/o è quasi sparita) avremo sicuramente l'ascensore ed il riscaldamento centralizzato tanto odiato oggi e considerato un pregio allora. Le palazzine, che un tempo erano le più povere ed avevano le stufe, oggi hanno un impianto di riscaldamento autonomo. Nelle nuove costruzioni o in stabili recentemente ristrutturati con l'ascensore si è cercato di ovviare a questo problema con l'installazione di una caldaia centralizzata ma a consumo autonomo e quindi con un contacalorie per ogni appartamento (come ribadirò più avanti per i quadrilocali l'entità delle spese condominiali assumono rilevanza nella valutazione).

 

Zona

L'acquisto del quadrilocale a Bologna può essere tranquillamente effettuato in ogni zona ovverosia non vi sono zone che ne precludano il valore insito in questa tipologia di immobile. Tenete presente che per quanto riguarda il prezzo questo cambia a seconda della zona di dove è ubicato il vostro quadrilocale.

 

Una prima divisione la possiamo fare tra il quadrilocali in centro a Bologna e fuori porta (intendendo fuori porta dai viali di circonvallazione verso l'esterno). Naturalmente in centro a Bologna i prezzi sono più alti che fuori, anche se, in questa zona, bisognerà rinunciare ad alcune comodità quali, ad esempio, il parcheggio (il posto auto o il garage in centro sono pochi e costosissimi).

 

Azzarderei dividere a grandi linee il centro di Bologna in 2 zone:

  1. da San Felice, Ugo Bassi, Strada Maggiore verso sud (Via Sant'Isaia, D'Azeglio, Castiglione, Santo Stefano) dove i prezzi sono i più alti in assoluto di tutta Bologna;
      
  2. da San Felice, Ugo Bassi, Strada Maggiore verso nord (Via Lame, Marconi, Indipendenza, Zamboni e San Vitale) dove i prezzi del centro sono più bassi, anche se si registra la maggior parte di transazioni immobiliari proprio in questa zona, probabilmente proprio perchè anche le costruzioni sono più recenti (per la maggior parte gli stabili sono stati costruiti tra gli anni '30 e gli anni '60) ed hanno meno valore rispetto a stabili antichi (1400-1800).

   

Stesso tipo di divisione di fasce di prezzo le ritroviamo anche nel fuori porta dove in ordine decrescente troviamo:

  1. Castiglione, San Mamolo (le più care)
  2. Saragozza, Murri, Mazzini
  3. Andrea Costa, Saffi, Massarenti
  4. Zanardi, Matteotti, Stalingrado, San Donato

Stato di manutenzione del quadrilocale

Nel quadrilocale il valore aggiunto di una ristrutturazione è inferiore rispetto ad altre tipologie di immobili più piccoli in quanto (per mia diretta esperienza personale) chi acquista questo tipo di immobile spesso e volentieri tende a volerlo personalizzare. E' sicuramente importante presentare il quadrilocale in modo da dargli un aspetto "sano" ma ricordate che anche le finiture più belle non sempre vengono apprezzate o valorizzate (ad esempio dove avete realizzato un costoso mobile fatto su misura il vostro potenziale acquirente potrebbe pensare di utilizzare quello spazio per il famoso "armadietto della nonna" che non abbandonerebbe mai e che non si sa mai dove piazzarlo). Di conseguenza, sempre generalizzando, azzarderei dare un maggior valore per categoria ai quadrilocali da ristrutturare o a quelli in costruzione con possibilità di scelta finiture e/o personalizzazioni, rispetto a quelli già ristrutturati. Con questo non voglio dire che un quadrilocale da ristrutturare vale di più di uno già ristrutturato ma, semplicemente, che difficilmente potrete riprendere completamente il costo della vostra ristrutturazione anche se il vantaggio di un appartamento ristrutturato è che da subito ha un impatto gradevole e questo gioca a favore di una potenziale vendita o acquisto.

 

Quando dovete fare una valutazione del quadrilocale da acquistare o da vendere dovete, oltre a quello già detto, fare attenzione:

  1. all'esposizione. Naturalmente l'esposizione dell'immobile su tre lati conferisce all'immobile maggior valore;
  2. allo stato di manutenzione dello stabile (facciata, intonaco, tetto, ect.) eventuali spese straordinarie che dovranno essere prima o poi deliberate vanno ad incidere sul valore dei quadrilocali;
  3. giardino condominiale, atrio d'entrata, vano scale e eleganza di finiture dello stabile vanno ad incidere e sono determinanti nella valutazione dei quadrilocali (se lo stabile è in ottimo stato ma l'atrio ed il vano scale sono modesti questo va ad inficiare il valore del vostro immobile);
  4. spese condominiali ordinarie troppo elevate;
  5. vicinanza alla fermata dell'autobus, ai negozi o a centri commerciali, a scuole, a parchi pubblici;
  6. presenza di aree di parcheggio.
     

Penso a questo punto di avervi dato tutte le informazioni che vi potranno servire nella ricerca del vostro immobile e quindi non mi resta che augurarvi "BUON ACQUISTO"!

 

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